签订房屋购买合同之后要做的事情

2010-09-09, 更新日：2018-06-09

在大温哥华地区买房，当买家Buyer把购房的合同（Contract of Purchase and Sale，由卑诗省房地产协会和加拿大律师协会共同制定）递交给卖家Seller（一般称为“下 offer“ 或“出价”）之后，买卖双方谈定价格，都同意合同内各项附加条款、交房日期并确认签字，此时的买卖合同被称为接受出价（Accepted Offer）。通常offer被接受以后，一般情况下，卖家会给买家7天左右的考虑时间，或称作“冷静期”，买家在这一期间去银行确认贷款、完成验房，并且阅读和核实买卖合同里面的附加条款。一周后，如果买家确认所有事项符合自己的要求，就要交付5%房款的押金（余下的款项和银行贷款则要到过户日Completion day再付）。如果一周后，买家决定不买了，只要书面通知卖家终止合同，买家没有任何损失。

如果卖家接受了买家的offer，买卖双方有了一个accepted offer，买家需要做的事情如下:

1. 贷款（Mortgage）：这项准备工作最好在买房之前做，即在看房之前，找一家银行做一个预批准贷款（Pre-approval）。首付款（Down Payment）是房产过户时第一次支付的款额，首付的资金需要在办理过户日之时付给自己的律师。对于在加拿大有工作人士，收入越高，信用越好，可以向银行贷款额越高，首付款的比例越少。对于海外买家，包括在读留学生，持工签的工作者，持旅游签证和陪读签证的买家，目前加拿大的金融机构需要的首付最小额度是房价的35%，其余65％可以向银行贷款。
    　　
   找几家银行或是贷款经纪人（Mortgage Broker）询问最新利率和贷款咨询，综合考虑贷款利率，定期或浮动，贷款年限，每年提前还款的百分比，以及提前还款的罚金等情况，确定最适合自己情况的贷款条件和机构 。通常要准备的资料有：买房的Offer，有关房屋的信息资料（Listing Feature Sheet），工作收入证明，首付款（或存款）证明，身份证（驾照或护照等）。新移民买房，首付款35%以上的，可以不要工作收入证明，但会要求存款能维持半年以上的日常生活（包括付贷款，地税等），如果存款在加拿大不够三个月，有的银行会要求提供存款来源证明。如果资料齐全完备，通常几个工作日就会有结果。申请贷款，就怕资料不齐全，反复来回，耽误时间。如果贷款不通过，买卖双方签署 Mutual Release 解除合同。
   
   贷款的常用词汇：贷款期限（Amortization ，最长35年，一般选25年），贷款TERM的长短（一般是1年到5年），浮动利率、固定利率、开放或封闭式（Open or Closed）、央行利率PREMIUM，理解这些名词的含义，详情请咨询银行贷款经理。
   
   建议选择加拿大五大银行：
   
   RBC 皇家银行、
   TD 道明银行、
   SCOTIA BANK 丰业银行、
   BMO 满地可银行、
   CIBC 帝国商业银行。
   HSBC 汇丰银行
   HSBC 汇丰银行虽不属于加拿大的银行，但在加拿大的金融业务覆盖面也很广。
   如果找小的贷款银行或是金融机构，将来到期时转贷款相对麻烦，并且律师费用会有所提高。
   
   关于利率，即使是同一家银行，有时对不同的客户所给的最低利率有时也不同，要想拿到银行的最低利率，银行会要求一些附加条件，比如贷款额要到达一定数额以上、购买了银行的理财产品或银行提供的其他金融服务、或是有大笔存款等等。
   
   注意事项：
   * 谁贷款，谁的名字在房契上（Title）。虽然有时在买房时的合同上的买家也许只有1个人的名字，如果房屋贷款是2个人，那么产权（Title）就要有2个人的名字。贷款协议上的所有买家都需要到按揭银行签署所有贷款文件。详情请咨询您的律师和贷款经理，并注意房屋贷款中相应的法律问题。
   * 银行在审批贷款的过程中，会派一名估价师（appraiser）去估价，并根据估价师的估价来决定放贷额，如果估价高于成交价，银行则按照成交价来计算放贷额，但是如果估价低于成交价，比如说成交价是80万，而估价师的估价是75万，银行则会按照估价师的估价75万来计算放贷额。
   * 银行在批准贷款后，会通知买家去银行在所有贷款文件上签字，并将签完字的贷款文件通过传真或电邮寄给买家的律师。

2. 验房（Home Inspection）：如果有验房条件，要尽快联系验屋师验房，在条件解除日（Subject Removal Day）之前完成验屋。验房师的费用视房屋类型（公寓、Townhouse、独立屋）、大小、新旧程度和交通远近，大约在$500左右。如果验房发现重大问题，买卖双方签署 Mutual Release 之后，即可解除合同。

3. 解除买卖合同中附加条件（subject removal），在贷款、验屋以及审核附加条款（含产权调查 Title Search、物业状况声明书 Property Disclosure Statement，等等），当这主要的三件事做完以后，买家心理上对这个房子已不存在任何疑问和影响购买的疑虑之后，就该取消条件了。
   
   取消条件时需要在一个专门取消条件的文件（Addendum for Subject Removal) 上签字，并在之后的24小时内交付押金。此时合同正式生效了，既在法律上买卖双方都受到合同的约束，任何一方都不能以任何借口不履行合同。
   
4. 支付押金（Deposit）：当银行贷款、验屋等都符合买家的条款时，买家需要解除条件 Subject Removal，签一份条件解除的合同附件（Subject Removal Addendum），解除合同中保护买家的各项条款 Eemove Subjects。根据合同买家在条件解除之后的一个工作日之内必须支付押金（Deposit to be placed in trust within one business day upon removal of all subjects by the way of Bank Draft.）。在BC省的房地产买卖中，在绝大多数情况下，押金是要在买家解除所有条件之后的一个工作日之内支付。押金是购房首付款的一部分，数额是Offer里谈好的，通常是房价的5%左右。通常需要买家在签订条件解除附件（Subject Removal Addendum）的24小时内去银行办理汇票 Bank Draft，收款人是买家经纪的地产公司的信托账户。银行汇票要在条件解除之后的24小时内存入买家经纪的地产公司的信托账户中，在房屋过户的那天由买家的律师取出当作买家的首付的一部分支付给卖家。买家交付了押金，则要备好所有买房费用。如果交了押金后反悔，一般来说卖家是不会同意将押金退还给买家。

5. 聘请律师（Lawyer）或公证人（Public Notary）：在加拿大买房，买卖双方都需要聘请各自的律师或公证人参与办理过户等交接手续，买卖双方在条件解除之后，都需要和自己聘请的律师联系，询问律师收费，约定去律师行的签字时间，需要携带的各种证件，还有如何支付首付款等。律师一般的收费约为$1,000左右，其中包含律师费、产权（Title）登记费、产权保险（Title Insurance）等费用。律师收费一般是根据房价、物业类别（独立屋和公寓）是否有银行贷款等来决定，房价高律师费相应贵一些。
   如果有银行贷款，律师需要通知银行在过户前把需要签字的银行贷款文件发给律师。按BC省的法律，银行和借贷人可以使用同一律师，即同一律师即可代表银行又代表借贷人，虽然他们之间存在着利益冲突。
   公寓相对于独立屋需要向物业管理公司索取更多的文件，费用相对也高一些。如果没有贷款，律师就不用处理和银行贷款的相关文件，费用相对也会便宜一些。买房还需要把律师的详细信息通知给房产经纪人和贷款银行，律师也需要知道贷款银行的联系方式。买家的律师一般会提前整理出一份Statement of Adjustments，将买家需要支付的各种费用和房款算出，安排买家开出一张Bank Draft，在去律师行签字时亲自交给律师，而在过户日为买家注册房产权。
   买卖双方都会按照各自律师的要求在房屋过户日（Completion Day）之前亲自到律师行签字，或是由律师安排当事人在海外律师处签字。注册登记产权的所有当事人都需要带两份有照片的个人身份证件（护照、驾驶证等）到律师行，当着律师的面签署所有文件。如果当事人在律师要求的签字之日不在加拿大，不能前去律师行签字，可提前在律师那里办一份授权书 (POWER OF ATTORNEY)，在律师或公证人那里办理授权书时要提醒他们要在卑诗省田土厅（Land Title Office）登记注册授权书，只有在田土厅登记注册了的授权书才可以在过户时使用。有了授权书就可全权委托他人办理房产过户手续的签字。律师在办理房产过户手续时一般提供以下服务：

   • 支付余款（Balance）＝购房款－押金－银行贷款额。 律师会在房屋过户日（Completion Day）的一周前提前通知买家应付金额，其中包括应支付的余款额、律师费以及其他一些费用，买家要提前确认自己的银行账户上有足够的资金支付所有这些款项，并去银行办理银行汇票 Bank Draft 或保付支票Certified Cheque，保付支票或汇票要填写的抬头请询问自己的律师，通常收款人为律师，房款需要付到律师指定的的信托账户（IN TRUST）上，过户那天再由律师分别把钱支付给省政府（如房产交易税 Property Transfer Tax），贷款银行和卖家，把佣金支付给卖家房地产公司和买家房地产公司，律师费用等也在此扣除。如果买家的开户银行和律师的信托账户银行是同一家银行，也可以直接授权给银行，将应支付的款额直接转账（transfer）到律师的信托账户上。有的律师在多家银行都有信托账户，买家在付款前可询问律师的信托账户银行是否和自己的开户银行是同一家银行，如果是同一家银行，只要将律师的银行转账信息告诉自己的银行即可，无需亲自去银行开汇票，所以说这种付款方式比较方便。如果是跨行转账的话，就成了电汇（wire transfer），除了可能要支付一些手续费之外，到账的时间不好确定，一般至少要一个工作日，因此在通知自己银行电汇（wire transfer）时，请银行确认在过户日（completion day）之前钱一定能电汇到律师账户上，以确保不会耽误律师为我们办理过户手续。

   • 在BC省买卖房屋，买卖双方的律师可以同时是买卖双方贷款银行的律师，即买家的律师即代表买家又可代表买家的贷款银行。而卖家的律师即代表卖家又可代表卖家的贷款银行。在房产过户时买卖双方都有自己的律师，所有过户手续及房款的支付都是由买卖双方聘请的律师来完成，合同里有售价和过户日期，而买卖双方聘请的律师则是根据房屋的售价在过户日(Completion Day）为卖家和买家办理过户手续，所有关于房屋买卖款项都是要经过买卖双方的律师的信托账户，买家把买房款支付到自己律师的信托账户上，然后由律师支付给卖家的律师，再从卖家律师的信托账户上支付给卖家，卖家律师可以直接同行转账（transfer）也可跨行电汇（wire transfer），也可用Bank Draft（银行汇票）把卖房款支付给卖家。

   • 而银行也会将所有与银行贷款相关的清算或办理的文件发给买卖双方的律师，由律师来办理。

   • 所以说加拿大的法律制度健全，所有与房地产交易相关的手续都交由买卖双方的律师来处理，可以最大限度地保障在房产交易中买卖双方的权益，不至于发生诈骗等陷阱。律师是办理房产过户的专家，他们知道每个时间点应做什么并会掌控整个房产过户的流程，这就是为什么在加拿大买卖房屋，买卖双方都要请律师的原因，所有房屋买卖的房款和银行贷款都必须经过律师的信托账户，经由律师完成房屋买卖的交易。如果买卖双方有疑问的话，值得信赖的回答还是要从他们各自的律师那里获得。

   • 在房屋过户之前，律师会给出一张计算表格（Statement of Adjustments），写明买家或卖家的应收应付款项。其中含有各项税收及费用调整：付款结算日期（Adjustment Date）是房屋买卖双方用来结算除了购房款以外的各种费用的日期，如地税（Property Tax）、市政杂费（Utility Bill，含水费、下水道污水处理费、垃圾处理费等）、物业管理费（Strata fee 或 Management fee，只针对共管物业，如公寓、镇屋等）等其他费用的调整和预付，退款等问题。如果所购房屋是出租物业或含有出租单位，租金以及租客交给卖家的押金，买卖双方的律师会根据天数将以上各种费用计算出来并进行调整，在付款结算日期（调整日 - Adjustment Date）之前这些费用由卖家支付，而此日之后则由买家支付。

      

     例如，某房产的过户日是7月16日，如果全年的地税已由卖家全部交了，7月16日（含当日）之后的地税由买家支付给卖家。
     
     例如，某房产的过户日是7月16日，如果卖家已经交过了当月的物业管理费，那么16日到31日的管理费由买家支付给卖家。

   • 注册登记：在过户日（Completion Day）律师在完成所有过户手续之后，会为买家在卑诗省田土厅（New Westminster Land Title Office)以买家的姓名登记注册所购物业的产权，打印输出一份TRASFER FORM A，上面有房产注册号（Registration Number，以字母CA开头的7位数子）。

   注意事项：
   

• 房产交易税（Property Transfer Tax）：在加拿大购房，房产交易税是由买家需支付的。如果是加拿大永久居民或是加拿大公民在首次买房可免交或少缴物业交易税。律师会根据卑诗省的房产交易税 (Property Transfer Tax) 的收费标准计算出相应的税款，并在房产过户时交付给省政府。

• 房产税（Property Tax，或称之为地税）：有关地税需要说明的是，有时买家在拿到律师的过户调整单时，发现上面的地税比自己买房时看到的地税要高出$500多，这是因为大温地区的地税一般分为3个档次，如果是出租物业或是非加拿大居民的地税最贵，如果是自住要便宜$500-$600，如果是老人Senior People 的自住房，又要便宜好几百，因此收到市政府的地税单时，如果是自住则可去市政府追回自己多交的那一部分。如果所购房产是用来出租的或是非加拿大居民所购的物业，则律师在办理物业过户时一般是按照最贵的那一档次，即出租用地税付给市政府的。更多咨询，请看买房之后应注意的事项。

• 在律师楼签完字后，有的律师会提供您一份“买房之后的注意事项”，并将您签字的所有文件给一份复印件文本给您，一定要记得提醒律师，在过户之后，用邮件或电子邮件寄给您有关房产过户已完全完成的文件（产权证书 the State of Title Certificate）。如果在二、三个月内还没有收到这份文件，要打电话给您的律师，请他尽快给您寄过来。这份文件证明了您所购房产的产权已转到您的名下，即该房产已经以您的名字登录在卑诗省田土厅（New Westminster Land Title Office)的房地产所有权计算机登记数据系统（托拉斯登记系统 Torrens System）中。

• 在卑诗省无论是外国人还是加国人年满19岁才能和父母联名或是以个人的名义买房，父母所购房产可在孩子满19岁后以七种途径将房产转移给子女（外国人有限制）。
  

6. 办理房屋保险（Home Insurance）：如果有银行贷款的房产，银行一般一定会要求买家购买房屋保险，否则不给贷款。房屋保险做好后，保险公司会直接把保单寄给你的律师。购买分契物业 Strata Property（例如共管公寓Condo、镇屋Townhouse) 不需要自己单独购买房屋险，因物业管理费中已包含火险，但买家可以另外购买家庭财产险或是公寓意外保护险 Condo Insurance等，即分契单位 Strata Lot 的业主们需要自己为个人资产、分契单位的修缮和他人受伤的责任投保，有的管理公司要求住户另外购买个人的公寓意外保护险 。在交房前1～2周办好保险，并传真或电邮给律师（send the insurance confirmatin letter to your lawyer）。

   办保险可以找保险经纪人 Insurance Broker，也可直接找保险公司，例如Wawanesa Insurance，协邦保险公司 The Co-Operators；在《星岛日报》、《明报》或是当地的中文报纸上有更多的房屋保险公司广告。
   

7. 联系各项服务：电、天然气、电话、电视、上网、防盗报警等服务，一般要自己打电话给这些公司开户或更名。一般这些公司都提供中文电话翻译服务或是有中文热线服务，但必须是业主本人亲自挂电话。这些服务也可以上网从这些公司的网上注册登记。付费则可从银行自动转帐或是自己上网每月从自己开户银行的网上银行（Internet Banking）支付。如果您目前是租房，要提前以书面形式通知房东您要搬家的日期，要回租房时所交的押金，以防不必要的损失。
   
8. 更改地址：打电话给相应的机构，驾照、健康卡、银行卡、信用卡、户外活动卡、图书证、钓鱼卡、汽车保险、手机，电话、网络服务等需要更改地址。 加拿大邮局提供一些有偿的邮政便民服务，诸如信件转投递服务(Mail Forwarding for Movers)，他们可以把您的信件转投到新的地址。给加拿大邮政打电话或是上网，可以买一项半年或一年期的邮件转寄服务mail forwarding，收费不贵而且非常方便实用，这样如果有的地方忘了更改地址仍然把信寄到原址的话，邮局便会把它自动转到新址。也可以在网上完成转信手续。这一项很重要，以免一些重要的信件丢失，并保证所有的邮件（例如信用卡帐单、汽车保险过期通知单）都及时送到新的地址。还有不要忘了通知CRA (加拿大税务局) website for changing your home address，更改住址，以免重要的税务局的信寄到您原来的住址。
   
9. 交房：一般在交房日（Possession Day）由买家经纪从卖家经纪处拿钥匙，交给买家。即使您当天不搬家，甚至要几天后才搬进去住，建议您最好也要在交房日当天去看一看。因为卖家在合同里保证，家里的电器及其它各项设施在交房之日要正常工作，如果您当天没有去检查，隔天才发现问题，卖家有可能就不会认账了。
   
10. 分契物业注意事项：如果买家购买的是分契物业 Strta Property（共管公寓 Condo、镇屋 Townhouse），还需要办理以下事情：

    • 办理物业管理费（Maintenance Fee）的付费手续：房屋交接后买家应尽快与管理公司联系，办理登记手续，按要求在规定日期交管理费给物业管理公司。在自己的开户银行办理相关手续，填写物业管理费自动转帐申请表格，物业管理公司将按住户所提供之帐号每月自动从您的银行账户中扣取管理费，既简便又安全，因为是银行自动转帐，不会因为疏忽忘记付费，以避免因迟交管理费而产生的罚款。分契物业管理费每年可能会有一些小幅度的增长，一般在 3% 左右。

    • 通知物业管理公司搬家日期：如果购买的是公寓房产，一般物业管理公司会要求新的住户提前一周通知搬家日期，以便管理公司提前安排搬家用电梯。在搬家这一天，物业管理人会将这栋公寓的一部电梯内挂上保护毯，并将电梯钥匙给住户，以便方便住户搬家。有的物业管理公司要收取$100的搬家费，有的物业管理公司则收取$100的押金，搬家后确认电梯及搬家使用过的公共场所没有损坏，退回押金。如果不通知物业管理公司就擅自搬入，可能会招来罚款。

    • 如果购买的房产是用来出租的，还必须填写物业管理公司的专用的出租表格，并和租客签定出租协议（Tenacy Ageement），和租客签订出租合同时应注意相关的法律问题。

11. 其他：保存好房屋购买合同以及律师寄给您的过户文件的复印件，给孩子注册学校以及来年报税可能都需要用到。

加拿大国家住房抵押贷款公司Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC) 列出了一张检查表格 Planning Checklist: Three Weeks until Moving Day，该表格列出了搬家前3个星期必须做的的事情。以下是：《购房倒计时时间表》，以交房日Possession Day为起始点倒推。

* Please note that this article provides some procedures for buying or selling a real estate for the reference only and do not constitute legal. tax and mortgage advices, and you are advised to seek independent advice   请注意，以上的讯息仅供参考并非是法律、税务和贷款的专业咨询。如有关于法律、税务以及贷款方面的疑问请咨询律师、会计师、贷款专家，一切应以他们的咨询为准。