买家为了保护自己的权益需要在Offer中加哪些附加条款？
2010-02-04
在加拿大BC省的房屋买卖合同中，除了正文，通常还有一到多页不等的合同附加条件（Subjects），这些附加条款和合同正文有同等的法律效力。每个买家想买的房子都不一样，需要具体问题具体分析，所以买方要利用附加条款保护自己利益。
通常买方经纪都会帮买家在Offer（出价合同）的附加条款处添加上条件，除非有几个买家竞争加价抢Offer。一般来说，买卖双方在合同上签字后，这个合同就具有了法律上的执行力，但如果有了这些附加条件（subjects）作为保护买家的利益，那么只有买家亲自在解除附加条款的合同附件（Addendum
for Subject Removal)上签字声明“解除条件”，那么这个合约才成立，才能真正被执行。
①
贷款条件（Financing）
买家在合同中注明“买家在合同签订后的若干天内向金融机构申请贷款，如果拿不到贷款，买家就可以不签解除条件（Subject
Removal）的文件”，而解除不了条件，房屋买卖合同自然不成立。
②
验房条件（Inspection）
在合同签订后若干天内，买家有权验房，而且买家要满意验房结果，买家才继续执行合同。假设买家的验房师发现房子有重大问题，需要大笔资金进行修复，买家决定不买了，只要不签“解除条件”的文件，最后买卖合同也是不成立的。
③
查验房产证条件（Title Search）
该条件要求卖家在限定的日期前提供“房产证”（Title）的复印件，买家可以根据Title
Search上的号码在卑诗省土地登记局（Land Tilte Office）查到相关信息，需注意有没有地役权（Easement）、通行权（Statutory
Right-of-Way）的记录。成交前，律师还会对Title做最后的核查。
④
房屋情况披露书条件（PDS）
房屋情况披露书（Property Disclosure
Statement，PDS），是一份4页纸的由大温地产局制定的有关房屋状况声明的标准文件表格，卖家填写之后房屋才能上市销售，这个文件详细披露房屋中是否有明显或暗藏的缺陷，比如房顶是否漏过水，房子中有没有种过大麻等。这一声明会被并入合同，卖家要对声明的内容负法律责任。买家详细审查这个文件，如果满意，则买家才继续执行合同，否则合同无效。
⑤
保险条件（Insurance）
买家咨询保险公司，如果保险公司同意为目标房子提供保险，则买家才继续执行合同，否则合同无效。开示无条件Offer时有很大的风险，如果买家后来发现房子自身有问题，保险公司不愿投保，可能银行也不肯放贷。
⑥共管物业的文件条件（Strata Documents）
该条件要求卖家提供包括2年内的各种会议记录（Minutes）、年度大会记录（AGM）、5年内的工程师报告（Engineering
Report如果有）、折旧报告（Depreciation Report）、物业管理条例（Bylaw）、财政状况（Form B）、物业管理费收支情况（Financial
Report)等等资料。买家仔细阅读这些文件，如果基本满意有关文件的描述和规定，则买家才继续执行合同，否则合同无效。
共管物业（Strata）是个法律术语，基本上公寓和城市屋都算共管物业。在共管物业中，每一个strata的所有业主共同组成一个机构，成为Strata
Corporation。也就是说，一个Strata的运作和管理跟一间公司相似。所有的业主通过民主的方式决定所有Strata
Lot的管理、运作、维护，所有的业主通过民主的方式选出物主管理委员会（Strata Council）。
以上为常见的附加条款，买家可以根据房屋的情况，参考以下条款是否适用：
买老房子，考虑是否加入“储油罐（Oil Tank）”条件。
买全新房，考虑是否要交新房GST、入住许可文件（Occupancy Permit）等一系列条件。
买农地，考虑是否加入“土质检验”条件。
买加油站附近的物业，考虑是否加入“水质污染检验报告”条件。
换房时，是否加入“先卖掉现住房屋”（subject to sell）条款。
通常来说，房地产市场越火热，卖家就越不愿意接受有条件的offer，因为卖家的选择非常多，特别是在有多个offer（Multiple offers）的情况下。在这种情况下，买家可以在下offer前就完成条件，比如预先取得银行贷款获批（mortgage pre-approval）、提前验屋（Home Inspection）、阅读房屋状况说明书（PDS）、查询产权（Title Search)等，因为没有条件的offer在有多个offer（Multiple Offers）的情况下更受卖家的青睐，更具有竞争的优势。
如果在规定时间内，买家没有完成需要处理的事项，买家可以要求延长时间，及将解除条件日延长（extending subject removal date），但是卖家并不一定会允许。如果双方同意延长条件解除的时间，需要再签署一个合同附件（Addendum），表明双方同意延长条件解除的时间。如果双方不能在延长解除条件的时间上达成一致，那么买方可以选择解除条件（remove subjects），或是按照合同规定书面通知卖家取消合同。
