加拿大房地产所有权登记制度
所谓“房产证”－中国与加拿大的不同
2015-09-05
中国的房屋产权由两部分组成，房屋所有权和该房屋所在土地的土地使用权，两者缺一不可，并且国内的土地归国家所有，个人只可租用不能占有，一般民用住宅的土地批租年限为70年。但是在加拿大，土地可以归私人所有，买家买到的是对房屋土地的永久性产权和使用权。另外，加拿大公寓一般是共同管理产权，即住宅归私人所有，但公寓大楼内的公用地产是所有业主共同拥有。
在产权的登记制度方面，中国和加拿大也有所不同。
中国采用的是地产所有权登记制度（或称产权证系统 Deed
System）。在中国房产证是房产的买卖、交换、租赁和抵押时出具的重要法律文件。没有办好房产证的房产不能进行买卖交易。
但是在加拿大是没有所谓“房产证”一说的，每个省都有其独立的房地产所有权计算机数据登记系统（托伦斯业权登记注册系统 Torrens
System）。我们所在的卑诗省也是采用托伦斯业权登记注册系统。
托伦斯土地业权登记注册制度提供了保证土地所有权的确定方法。在托伦斯制度下，所有权的安全性是基于不可废除的四项原则：
① 确凿性（Indefeasibility）：每个文件检查准确性；
② 产权注册（Registration）：提供该处房产最新的拥有者并经政府认可；
③ 免通告（Abolition of Notice）：文件注册后政府要保证每处房产土地权属是准确的；
④ 保险性（Assurance）：设保险基金，用于房产土地转移过程中由于注册错误而对受害人提供保险（这部分费用来自注册费）。
托伦斯登记制度的首要原则是登记地产所有权证书本身，这不同于中国的地产所有权登记制度，其登记的是土地所有权的凭证。
托伦斯登记制度主要用于三个目的：一是通过法院认定地产所有权的归属人；二是建立地产索引系统；三是使公共记录具有结论性。
托伦斯登记制度在三个方面表现出比地产所有权登记制度更加有效率：一是被登记的所有权证书总是最近的；二是被登记的所有权证书完全安全可靠；三是该制度本身并不涉及大量的材料，因为一旦注册新的所有权证书，先前登记或注册所有文件都被消除或删除。当然托伦斯登记制度也有其不好的地方，主要是很高的初始登记费用。
在托伦斯登记制度下，买方并不需要通过搜索以前每次转让的记录。相反，买方可以根据土地所有权登记显示的业主姓名，从该业主购买房产，而不必担心该业主是如何成为所购房产的业主的。在卑诗省，每一处房产，无论是独立屋还是公寓都有一个唯一的PID（Parcel
Identifier）编号，该编号可以从卑诗省房地产估价局BC
Assessment的网站上查找到，或是从每年的房屋估价单上找到。
如果要将房产出售，卖家可通过其地产经纪的公司在卑诗省田土厅（New Westminster Land Title Office) 的房产数据登记系统中输入这个PID编号，调用打印出一份Title Search Result（产权搜索结果文件），才能挂牌上市销售，在产权搜索结果文件中有业主的姓名等相关信息，其中包括业主的银行贷款、重复的不可撤销的所有权（Duplicate Indefeasible Title）、物业是否转移给他人（Transfers）以及是否有待处理的法律纠纷（Pending Applications）等信息。此文件只证明在搜索日之前的房产所有权，并不代表此日之后的情况。但是由于托伦斯业权登记注册制度的确凿性，只要产权的注册登记人不变，在以后任何时候的搜索结果都是唯一的。
而买家在买房时，通过其律师办理过户手续的过程中，律师会在过户的当日（Completion
Day）在卑诗省的田土厅的托伦斯登记注册系统中再次调用打印出一份Title Search Result（产权搜索结果文件），查证无误之后为买家登录房产，但是如果卖家已经将房屋作为抵押去借贷，或是在加拿大国税局、各级政府、银行有欠款存在，则债权人可以通过他们的律师在该房产上登记一个留置权lien，这样律师在办理过户时，必须先处理完这些法律上的问题之后才能办理房产的过户手续，这样才能确保买家的利益。
更为详细的解释请看以下陈本玲（加拿大UBC大学法学博士、陈李律师事务所执业律师）的文章
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