在大温买公寓需要买什么保险吗？
2015-06-05, 2019-07-15更新

众所皆知，住公寓或城市屋等共管物业(CONDO)，每个月都需缴管理费 Strata Fee，其中一部分的管理费是用来买物业保险，既然管理公司买了保险，住户还需要个别买保险吗?

近来已有大楼通过附例(By-Laws)，要求住户均需个别另买公寓保险(Condo Insurance)，否则罚款处置，这又是什么原因?

由于物业管理公司购买的保险仅保房屋本身(也就是屋壳、结构、地基和公共区域和设施)而已，物业管理公司要求住户另外买公寓险，是为了万一住户遇到下列情形，就可减少金钱上的损失：
 
住户的个人财产和物品：物业管理公司买的公共的保险并不涉及每单位内住户自己的财产，例如电视、电脑、相机、家具、字画、艺术品等，如果遇到火(水)灾的损坏，或是遭窃等，只有那些自己有买公寓保险的业主或租客才能获得妥善的理赔。

公寓保险是指公寓业主自住房的保险。这种保险和租客险分属不同种类，但保险项目与其相似。对于公寓业主而言，每月的物业管理费中已经包含了大楼的公共火险，所以无需购买此项，但管理费中包含的基本保险不保装修和单位的升级，也不保家庭财物，所以公寓保险的侧重点在于公寓单位内的东西，具体内容包括︰个人财物、法律所属开支、第三责任险、漏水的理赔，例如浸湿楼下单位天花板。

目前市面上许多保险都会涵盖下面列出的部分或全部项目：

责任保险 (Liability insurance)：在您的房产上发生或由于您的房产对他人造成的意外和伤害，这是最常见的风险事件。

财产风险 (Property risk)：涉及到您的财产与房产损失，如火灾、盗窃、恶意破坏、下水道堵塞、雷击、漏水等超出业主委员会购买的损失赔偿保险额。

房屋无法使用保险 (Loss of use of the Property)：该租金收入保险可保障您因租户搬离以及房产损坏而导致的损失，这可能是房地产投资者最需要重视的保险之一。

额外生活费用保险 (Additional living expenses)：如果您的房屋需要维修而您不能居住在房屋里，需要在其他地方寻找住宿，那么额外生活费用保险可能会对您有所帮助。

扣除额度保险 （Deductible insurance）：如果您或您的租户造成了对建筑或其他房屋的损害，业主委员会的扣除额度 （strata deductible）将会追溯到您的责任险中。

损失评估保险 (Loss assessment Coverage)：如果您的公寓公司提出的责任索赔超出了公寓公司的责任承保限额，或者建筑物或公共财产遭受重大损坏超出了公寓公司的财产承保限额，损失评估保险有助于在经济上保护您。

保护个人物品保险 (Protection for Personal Belongings)：您的公寓公司的财产保险单仅承保属于原建筑本身部分的物品，而不承保您的个人物品，如家具、电视、电脑、衣服、珠宝等贵重财物。

升级险 （Upgrades）：承包您搬入后对房屋进行的任何增建或改进的费用。

具体来说，看是否涵盖以下内容：

① 个人疏失造成公寓的损坏：例如自己做饭时忘了关火造成火灾，浴室忘了关水或洗碗机故障造成漏水，因而破坏其他单位的物品、地毯或装潢等等，此类损失并不全在公共保险范围内，因为公共保险有一个索赔最高的保险免赔额（insurance deductable），如果住户买了公寓险，则由公寓险来理赔。例如由于屋主疏忽而使得所住单元的洗碗机或浴缸的水溢出，造成楼下住户的损失，该屋主则要支付最高$5,000的索赔额，因为物业管理公司所买的公共保险当中，由于水淹损害索赔最高的保险免赔额（water damage insurance deductable）是$5,000，即由于水淹造成楼下住户的损失超过$5,000的部分由物业管理公司所买的公共保险支付，而损失低于$5,000则由造成水淹损失的屋主负担，如果该屋主买了公寓险，则由公寓险理赔。

② 单位内的意外赔偿：公共保险仅负责公共地方的第三责任险，并不含括个别单位内。例如您聘请的清洁工在你的厨房摔一跤，或来访客人受伤，公寓险就可帮您理赔。说到公寓险中的第三责任险，其理赔范围之广，甚至也包括您到公园打球伤到旁观者。

③ 居家生活费用：若您的公寓发生火灾，或是因暴动被警察包围大楼无法返家，公寓险会理赔您这段时间在外所需的住宿费、生活费等。以下几个例子说明了购买公寓险的重要性。2007年10月一架小型飞机在列治文撞上一栋住宅大楼，保险公司用了两个多月才将大楼被撞坏的部分修好，很多住户没有买公寓险，都得自掏腰包租房子，损失惨重。2015年2月高贵林中心的一幢4层的公寓楼发生大火，损毁40多个单位，使得整幢大楼必须重新整修，整个大楼的重建历时3年，那些买了公寓险的住户获得保险公司支付的3年租房费用以及购买新家具的费用，而那些没有买公寓险的只能自己负担所有的损失。

④ 装潢或改造：因为意外造成家具或住家装潢的损坏，为了居家舒适美观，您可能换了高级地毯，或是价值不菲的灯饰、家具等，这些装潢的费用，自然也可以获得理赔。

⑤ 物业重建：物业管理公司买的公共保险的保额过低，如果遇到诸如火灾或其他灾害必须重建，但公共保险保费理赔未能保足现今重建的损失，您的部分便可从公寓险获得补偿。

在投保公寓险时，要问清所购买的公寓保险所是否包含以上内容。公寓保险的费用并不多，视保额多少而定，平均一年保费大约在$300左右，如果是出租单位，费用会稍多一些，房东一定要在买保险时向保险公司告知租客的详细资料，并要求租客购买自己的财产保险。若是这样，事故发生时，在理赔的金额上才能有所依据和保障。

以下是本拿比某幢公寓楼的业主管理委员会（Strata Corporation）购买的保险（含在每月物业管理费当中）中关于自付额（deductable）的规定。

The insurance declaration of the Strata Corporation was attached to the Notice of the Annual General Meeting for information purposes. A brief report was given with respect to the insurance policy reviewing the limits and deductibles. The property is currently insured to a value of $21,184,000.00. The insurance deductibles are as follows:
All Risks  $1,000.00
Water Damage $5,000.00
Backup Sewer $5,000.00
Flood Damage $10,000.00
Key and Lock $250.00
Earthquake Damage 10%
Owners should be aware that these deductibles may be covered by their homeowner insurance policies. Please inform your personal insurer of these deductibles and have your policy adjusted to cover these amounts.
The Strata Manager reminded Owners that the Strata Corporation’s insurance does not cover contents, upgrades (betterments and improvements), loss of rental income, or relocation to other living accommodations during repairs that may have been required as a result of an insurance claim. All Owners were reminded of the importance of carrying homeowner insurance for damage to personal property. If you rent out your unit, please ensure your Tenant has insurance. The Strata Manager also encouraged Owners to ensure they had betterments or Tenants’ improvements insurance if they had carried out any upgrades or betterments to their Strata Lot.
Earthquake: The Strata Manager further elaborated on the Strata Corporation’s earthquake coverage and pointed out that the deductible was 10% of the total value of the building. Currently the building is valued at $21,184,000.00 and in case of damage caused by an earthquake, the Strata Corporation would have to pay the first $2,118,400.00 of repairs. This would be assessed to Owners by way of unit entitlement. Coverage for this is relatively inexpensive on your homeowner insurance.
Water: Currently, the Strata Corporation will charge any Owner deemed responsible for a damage claim up to the insurance policy deductible. That means, for example, should a dishwasher or bathtub overflow in your unit, all costs will be charged to you for up to the water damage deductible of $5,000.00.
The Strata Manager advised Owners to retain a copy of the insurance declaration provided in the Notice of the Annual General Meeting as their homeowner insurance representative will ask them for a copy when they renew their homeowner insurance.

以上信息仅供参考，不构成法律咨询信息。获得详细和专业的信息，请咨询专业房屋保险人士。