买地自建房可行性分析

谈在大温地区投资买地建房

在加拿大很多人喜欢自己买地，请承建商按你看好指定的PLAN帮你建。你可以随心所欲地选择自己喜欢的位置 Location、房屋设计、结构、装修材料、产品品牌和颜色，建造具有个性化的适合自己居住的房屋。近来发展较快的另一趋势是越来越多的投资移民把目光从建房自住转向买旧房建新房销售。

客户群体非常清晰，主要针对中国大陆来的客户群体：第一类是新移民。移居加拿大的新移民首选安家城市就是温哥华，特别是近来随着来自中国大陆的投资移民的增加，使得温哥华的豪宅区的房价节节攀升。第二类客户为短线投资，即是买地建新房、买旧房翻新或买旧房建新房，然后放入市场销售。这一投资模式已被很多温哥华的华人所青睐，因为其投资回报率高，如果位置 Location 选得好，约为20－30%，投资周期短，约为半年至一年。

当然决定购房消费群体的两个必备前提条件包括大温哥华地域本身的条件和其区域经济指标。那么，首先是温哥华的居住环境，地理环境得天独厚，在过去十几年中，连续多年被评为世界上最适宜居住的城市，这里是加拿大的体育和文化之都、交通便利，可说是海陆空四通八达，温哥华有飞机直飞北京（国航、加航）、上海（东航、加航）、香港（国泰、加航）和广州（南航）。与北美西海岸其他港口相比，温哥华港与亚洲之间的海上距离最短，使其在缩短航行时间与降低海运成本方面独具优势。因此，在加拿大与亚太地区，特别是与中国的贸易发展中，温哥华港起到了重要的桥梁作用。另一个方面，这里也是全球投资成本最低的城市之一，而近几年的人口增长速度居全加拿大之最，这对温哥华的经济和物业增值起到极大的推动作用。温哥华2010 年成功举行了冬季奥运会及冬季残疾人奥运会的主办城市。众多选手及观众从世界各地前来温哥华，为温哥华的旅游业、酒店业及商业带来了可观的经济收益。2010的冬奥会的成功举办更进一步促进了温哥华的经济、旅游业及房地产业的发展。

需要预先考虑的问题

与买成品房相比，买地建房要注意哪些问题呢？首先，选地Location即位置尤为重要，因为这决定了房子建好后，能否以好价格尽快卖出，取得预期的投资回报。专家们永远都在说，买房子或建房子，最重要的三件事就是：位置、位置、位置（location, location, location）。对于房子的许多东西，你都能做改动，你甚至可以把旧房子推倒重建。但你唯一改变不了的就是：位置。另外，前期准备、设计师也非常重要。不过，诸多环节中，最关键的还是建商的选择和合作方式。

选地（Lot）
建新房前，要先选地，根据你要建的房子大小，地的规格也不同。你可以选大块的地建小房子，只是有些浪费，但你不可以选小快的地来建大房子，城市规划部门制定的Zoning都有具体的规定。因此在买地之前，需要了解清楚的是当地政府对地的规划Zoning，即地的用途和对建筑的要求等。市政府对土地的Zoning规定了房子是商业用途还是住宅、建筑面积、建筑高度，可以建多少层等。选地时你还要留意，尽量避免选转角位 (corner location)、面对大街或背靠马路、及门前有消防栓、高压线和电箱等，因为将来卖房子时多少会有些影响。有些对着公园、湖的地会略微贵点，靠高尔夫球场的地虽然风景优美，地价会特别高，如果你只是想建个一般价格的房子，这不是最佳选择，因为地价会将你的房价提升到买主觉得不值得的价位，将来难脱手。如果你想建地下室能走出来 (Walk Out Basement) 的房子，就一定要选带有斜坡的地，一般是指定的地才能起这种房子。，如果是带地的旧房，在建房前，需要了解地下是否有油罐。看看所买地块周围的房子有多高，因为周围房子的高度外形基本就是你未来房子的样子。旧房子出售的时候基本上卖的只是地的价格，地价并不便宜，根据地块不同而变化，地价的高低首先跟地块的位置有关，其次跟临街面的长度有关，脸面长度超过50尺的会贵不少，但是，根据大温地区各个城市的规划Zoning，脸面宽的地可盖两栋独立屋（Single house）或双拼屋（1/2 Duplex）。一般建2000平方英呎的两层屋，则临街面的长度至少要在30英尺以上的地。在温哥华西区的地建新房，因为Zoning 不同，土地使用的容积率也不同，有的只可以60%，有的则可以达到70％，价格也有很大差异。关于砍树许可也需要预先了解：温哥华市政府规定，凡是要砍走直径大于6吋的树木必须申请许可，而且每年只能申请一次。在设计图纸建筑范围内的不受此限制。房屋完工后，房主必须在院内另外补种一棵类似树苗，而树苗的大小高度也有规定。
选承建商（Builder）
建房子最重要的一个环节就是选建筑商，这是建房是否顺利和满意的关键。选择建商，不能光看报价是否最低，主要考虑的是时间、成本的控制，以及规範质量管理，要选择可提供较高层次的2-5-10年保障的公司。

在温哥华，通常有三类建筑商可以选择：西人建筑商、印度建筑商、华裔建筑商。虽然每一类各有优点，但找华裔比较好，因为沟通没障碍，建筑商了解中国人的文化和习惯。华裔建筑商中，不乏信誉好，手工好的，他们请的工人，也是各族裔的都有。印巴人中很多都是从事拆旧房再建新房，中国人目前还竞争不过他们。好的建筑商，会为客户介绍好的建筑设计师、测量师、室内装修设计师，在房屋设计时将自己比较需要的 Feature包含在设计中，根据朝向，地形，风水，进行设计，扬长避短；而且建筑商会为客户去市政府申请建筑许可，砍树许可，以及各种相关许可文件。

自建住房通常和建商的合作方法一般来说有三种方式。一是全包给建商，完工后付钱收屋，被称为交钥匙工程。从申请建筑许可、拆除旧房、清理垃圾、整理地块到打地基、买材料、找施工队伍、做工程、室内设计装修级园林设计布置，建商全包了。这种方式省心省力，但缺点是所有的一切，包括材料的选购甚至房屋的品质你都很难控制，因为建商为了追求利润最大化，可能给你提供最低标準的材料。

第二种方式就是让建商做管理，制定工程进度，提供分包商供你选择，付他造价的5%至10%作为报酬。你决定材料、设备、用人，建商帮屋主管理工程、监督质量。所有材料你自己购买，分包商为你提供同等品质下最优惠价格的材料。你自己监督每个环节的质量和进度，建商的管理费和分包工程及材料费由你分别支付。这种做法的好处是你参与了整个建筑，能够了解整个建筑过程併更能控制建屋的质量，但这种做法的前提是你要有时间、精力、兴趣和一定的各方面基本知识。其缺点是可能会超出预算，因为在建屋期间也许你希望选用质量更好的材料；

第三种方式是自己做经理。自己做总承包商，把房屋的各项分包给专业公司去做。如果自己对建筑了解头透彻，擅长与各承包专业公司谈价和沟通，第三种方式更好，可以控制总成本，也可以实现自己的各种细节设想。缺点是自己会很辛苦，因为建房实在不是一件容易的事情，不过，看着自己的家在一片空地上慢慢长出来，那些辛苦也算不得什么了。加拿大的建材，如木材，跟国内比价几乎相同（不要算汇率），所以在整个房屋建筑中只占很少比例，但高档的室内装修材料以及人工比较贵。
选设计师 (Architect)
设计师的选择也相当重要，设计时间约3-6周，设计费用约$1.5 - $10每尺，变化很大，因设计师的水平而异。一般初稿后付定金。先确定对建房区域有经验的建商，讨论自己的要求，预算等，再找设计师，这样建商会有一些专业意见提供，在设计时就可以修改，最关键是设计和预算不脱节，减少施工和设计不衔接的可能。设计师把设计报市政府申请。需要8到12周的审批时间。由设计师报建有个好处，一是审查的人和设计师熟，他知道该设计师对建房标准很清楚，不会有大的问题，如果有需要修改的地方，他们电话联系就可以搞定，这样时间就会快很多。

在选择房屋设计时，应注意设计不要太独特。自己造要对房子设计有较明确的目标，对时尚，潮流有所认识。有些人建房子是打算住一辈子的，有些人则会在住了若干年后卖掉换别的房子。如果打算以后卖房子，尽量将房子建得大众接受，而不要只有自己喜欢。比如说，温哥华西区一带的房子，一般楼上是4间房，但有一位卖家建房时却将结构建为3间房，主人房非常大。他的房子在出售时比同区其他类似房子少卖了20万。在设计方面，宁可多花钱，也要请好的设计师，设计实用大众接受的房子，在适合房主需要的情况下，以不要太独特为佳。
建立信用（Credit)
中国人有时很怕借钱，而西方人就总怕借不到钱。你的信用是由你的信用历史决定的。如果你向银行贷款，或者使用信用卡，那么就有了信用历史。为了建立你在加拿大的信用，平时能用信用卡的时候就尽量不要付现金，不过千万记得按时、如数付清银行寄给你的每张帐单，否则你借得再多，你的信用也积累不起来。金融机构（例如银行，信用卡公司等）会把你是否按时还账的信息发给加拿大3大信用报告机构：Equifax Canada，TransUnion，Northern Credit Bureaus。将来你要借钱时，贷方会向信用局提交信用查询，看你是否有一个好的信用历史。你自己也可以付十几加元上以上3大信用报告机构网站查询自己的信用报告。如果你在加拿大已经建立了良好的信用，你就可以在银行申请到建房贷款。
银行贷款（Mortgage)
如果建房的资金需要贷款，应预先找银行预批，要了解银行的政策。金融海啸后，银行对贷款的审查更严格了。申请贷款时，可先申请建筑贷款（Construction Loan）需要把所有建屋文件包括建筑设计图、建筑结构图、建筑许可和计划书等交给银行，让他们评估，银行同意后会在工程进行中将款项分批支付给建商，全部完工后合并再转成普通房屋贷款。你可以直接去银行申请或找专业的经纪（Broker）帮你申请贷款，找专业经纪的好处是你节约了很多时间去调查各银行的贷款条件及利率。如果你是新移民，银行的信用不够，只要你能付35%的首期，银行一样会贷款给你。如果你来加拿大一段时间，有一年以上的稳定收入和一定的银行信用，你只要付25%的首期就可以贷款。如果你付少于25%的首期，也不是绝对不可以，但银行会要求你除房产保险（House Insurance) 外，加买产权保证保险（Title Insurance)。买空白地是不可以贷款的，没有银行给空地贷款，所以空地必须全款购买，只有上面有破房子的才可以贷款买。
付款 (Payment)
自建房一般采用分期付款。有些承建商只要你付1万元定金(deposit)就可以开始帮你建，然后每建到一个阶段你要相应再付一部分款，直到交房日前你必须将应付的首期款项全部付清，这些都会在合同中列明。一般你看好地及要起的房屋PLAN，知道价格后，就可以开始着手找银行申请贷款。因为承建商与你签合同(Offer) 也要有些附加条件，如： Subject to financial (前提是银行同意借钱给你) 或 Subject to sell the house (前提是你能卖掉原有的房子) ，因此，如果银行不批准你的贷款申请，就意味着你的建房合同签不下来了。通常除定金外，其它的应付款：如银行贷款首期 (downpayment )、你应付的地税、律师费等，将来都是你交给律师来处理。

加拿大的民用住宅除地基是钢筋混凝土结构，其余都为木结构。在加拿大建房审批需要1个月左右，做房屋基础大概是每年3月－9月，地上木建筑部分可以全年施工。整个建筑过程分为五个阶段来完成，即地基，框架，封顶，装修和完工阶段。一般来讲，建房子需要的时间是七八个月到一年，与资金、季节等有关。一般地，在豪宅区重建才更有意义。