房屋貸款講座

房屋貸款講座（廿二）

新美貸款銀行陳總經理供稿

　　六、房屋貸款經紀。按照代理人法（Agency Law）﹐房屋貸款經紀代表借款人。經紀人的主要職責是﹕1)詳細了解借款人的情況﹐包括住房需要﹐借債及償還能力﹐流動資產及購買能力﹔2)介紹貸款種類﹐借款渠道並為借款人籌劃最佳貸款方案﹔3)協助借款人申請並獲取貸款。使用貸款經紀的好處是利用貸款經紀的專業知識﹐申請到借款人情況所允許的最佳貸款。常常聽人講﹐“我的語言沒有問題﹐為什麼不直接到銀行申請貸款﹐而要請貸款經紀並付佣金呢﹖”首先﹐貸款經紀提供的服務是有價值的(Value-Added Service)。其次﹐貸款經紀通常是“批發”(Wholesale)﹐不一定會高過一般銀行的。

　　值得一提的是﹐貸款經紀的服務也是有局限性的。

　　第一、因為沒有銀行執照﹐貸款經紀不能批發預批或正式貸款的批文。對貸款是否批准往往無能為力。

　　第二、貸款經紀沒有權鎖定利率﹐也不能改變交易費用﹐完全仰仗於貸款銀行的規定。

　　第三、貸款經紀受各方面的限制﹐在設計貸款方面也難於盡善盡美。

　　七、一般儲蓄銀行和商業銀行也向借款人提供貸款。與貸款經紀的工作類似﹐但也有眾多不同﹕

　　第一、銀行和借款人之間沒有代理人關係﹐只有提供服務並為此收取費用的權利。為此﹐儘管銀行也可以提供房屋貸款的專業咨詢﹐卻沒有一定要放款的義務。當銀行認為發放貸款的風險太大時﹐就會毫不猶豫地拒批貸款。相反﹐銀行對最終的投資者——存款戶們負有全責並且受聯邦儲戶保險局監管。

　　第二、銀行只提供自己的貸款服務。借款人如果不符合某家銀行的條件﹐仍可通過房貸經紀或直接向房貸專業銀行申請貸款。但在儲蓄或商業銀行被拒批以後﹐借款人就只能另找出路。

　　第三、與貸款經紀相反﹐因為銀行有資金﹐又有政府執照﹐可以向申請人發出預批或正式貸款批文﹐並能在借款人需要時或銀行規定的條件下滿足後鎖定貸款利率。在某些特殊條件下﹐借款人也可以獲得比較優惠的貸款條件。

　　八、房屋貸款銀行（Mortgage Banker）是專門提供房貸的銀行﹐具有雙重職能。即可以行使銀行的權利﹐批發預批或正式貸款批文﹐鎖定貸款利率﹐又可以代表借款人作為房貸經紀而申請其它銀行的貸款。

　　當房屋貸款銀行直接發放貸款時﹐由於運營成本較低﹐管理束縛較少﹐專業性強以及手續簡便等原因﹐往往可以提供比儲蓄或商業銀行更優惠的貸款或更加靈活多樣的貸款種類﹐甚至兩者俱得。

　　當房屋貸款銀行作為房貸經紀為借款人向其它銀行申請貸款時﹐又因為其特殊的功能、較強的資源﹐更廣闊的市場以及更專業的能力而提供比房貸經紀更好的服務以及更好的貸款。多數情況下﹐借款人也可“魚與熊掌”兼而獲之。