银行按揭常用术语解释
May 22, 2008
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從中國來的新移民多了很多，而加拿大房地產買賣程序和原居地很不同，當他們打算置業時，在文件上往往遇到一些按揭常見專有名稱，很多新移民並不是很理解這些專有名稱。有見及此，在以後幾期我打算和大家探討按揭常見的名稱及其理解，希望對你們有幫助及對按揭常識知多點。
擔保人 (GUARANTOR或COVENANTOR)
相信有些讀者也曾經試過為他人作擔保，例如作房屋貸款擔保人、汽車貸款擔保人…等等。作為房屋貸款擔保人(GUARANTOR或COVENANTOR)，究竟是一個什麼身份? 如有事情發生，擔保人是否要負上法律責任呢? 我在此為大家一一詳細分析。
何謂擔保人?
當申請房屋貸款時，如客人有足夠收入或信用紀錄良好，借貸一般都很容易獲得貸款機構批準。
但如果貸款人收入不夠，又或是信用紀錄不好，首付(DOWNPAYMENT)不多，貸款機構有機會要求貸款人找一個擔保人，作為他的房屋貸款擔保，對負債作個人承擔。常見的是父母作為子女的擔保人、配偶作擔保人、兄弟姊妹作擔保人、甚至找朋友作為擔保
人。
如借款人(BORROWER)不還款，擔保人(GUARANTOR)是否要負上還款責任呢?是的。當你應承作為擔保人時，必定要很小心，原因是當你簽名作錢債擔保，即是對貸款機構作出個人負責清還欠債的承擔。如果借款人(BORROWER) 因某些原因而不能夠繼續依時供款的話，貸款機構便可以向擔保人追討欠款。
假如擔保人和欠債人的關係有變更，例如丈夫擔保妻子做房屋貸款，當兩人婚姻有問題而導至離婚，但擔保書仍然有效。換句話說，當擔保人一旦簽名作擔保後，便是永久作擔保人，除非借款人獲貸款機構批準取消擔保人資格。
另外，當你應承作為擔保人時，貸款机構多會要求擔保人到律師樓或公證人處簽一份獨立法律諮詢文件(INDEPENDENT LEGAL ADVICE)。
何請獨立法律諮詢(INDEPENDENT LEGAL ADVICE)？
在簽署擔保書時，銀行一般要求擔保人要有獨立的法律諮詢，即INDEPENDENT LEGAL ADVICE 或簡稱ILA。簽署這份獨立法律諮詢文件時，擔保人不可以在借款人的同一個律師樓簽名，必須要另外找一位律師簽署作證，證明已經將擔保人的法律責任，清楚解釋給擔保人知道，而擔保人亦明白要對負債作個人承擔，並且是自願作為擔保人，並沒有受到任何壓力。
亦即是說，當銀行向擔保人追討欠債時，擔保人要全部負責所欠的債項，不可以說不知道有這樣一回事。
作為擔保人後，對擔保人有什麼影響?
作為擔保人，雖然他不用幫借款人(BORROWER)還款 (如借款人每期準時還款的話)，但借款人所借的貸款額及月供款，一般也會顯示在擔保人的信用紀錄(CREDIT REPORT)內。例如擔保他人買車，所借的貸款額、每月供款等等全部顯示在你的信用紀錄內。當擔保人自己需要申請房屋貨款或任何貸款時，他作為擔保的債項等於是自己的債項，通常貸款機構也會將這些債項計算在擔保人的欠債內，因而有機會影嚮擔保人的貸款額。另外如借款人不準時還款或欠供款不還，這也有機會影響擔保人的信用紀錄，相對也影嚮擔保人的貸款能力。除了影響信用外，擔保人並且要承擔所欠的全部債項
SUBJECT REMOVAL 取消貸款條件
當買家看中一間理想物業時，買方(BUYER)和賣方(SELLER)首先要簽一份買賣合約(CONTRACT OF PURCHASE & SALES)，買家要將SUBJECT TO FINANCING這些字
眼放在合約上，並要求賣家給5–7個工作天來取消貸款條件(SUBJECT REMOVAL)。在這5-7個工作天內，買家須要盡快安排銀行貸款，當貸款批準後，銀行還需要時間安排做房屋估價(APPRAISAL REPORT)，待房屋估價報告也經銀行獲批後，人客才可以取消貸款條件(REMOVE SUBJECT)。
同期間，買家或需提供工作信(JOB LETTER或INCOME VERIFICATION LETTER)，工資單(PAY STUB)，甚或報稅資料如T4、政政評稅單(NOTICE OF ASSESSMENT)等等，銀行會根據工作信上的資料抽樣打電話給僱主確認。
有些貸款計劃並不需要收入證明，視乎情況而定。
如買家是購買大廈或城市屋，買家經紀一般會提供二年之大廈會議紀錄(STRATA MINUTES)，和二年之大會年報(STRATA ANNUAL GENERAL MEETING或簡稱AGM)給買家閱讀，確保買家清楚知道該大廈或城市屋有沒有漏水情況出現，或每個單位有沒有需要付一筆額外的款項(SPECIAL ASSESSMENT)作維修用，又或有沒有做過任何程度上的維修等等。
APPRAISAL REPORT 物業估價報告
物業估價報告和房屋檢查報告是兩件事，人客常將兩者混淆。
物業估價報告是銀行安排物業估價員(APPRAISER)，到有關物業去評估物業的價值，做一份獨立房屋價值評估報告書，作用是評估客人所買的房屋價值是否合符市值。物業估價員通常會先入屋視察人客所買的物業和拍照，之後再回公司搜集資料，包括附近地區最近期賣出房屋的價錢和地點、房屋新舊等等，再整理出一份完整的物業估價報告，通常需時約一至二天。如果是自住屋而屋主又很合作的話，通常不需要太長時閒。
有些因素也會影響到估價報告的延遲，例如房屋有租客，業主需要二十四小時前通知租客入屋做估價，這樣可能需要較長時間，估價報告也相繼延遲。
如貸款額在買價的50%或以下，物業估價報告有機會豁免，或銀行只安排做一個DRIVE BY，即物業估價員駕車在門外兜看，不需要入屋詳細作評估。
HOME INSPECTION房屋檢查
正如上期所說，物業估價報告和房屋檢查報告是兩件事，讀者不要將兩者混淆。
準買家有可能不放心購買房屋的結構、屋頂或室內是否曾經漏水、又或家庭電器、水喉等是否操作正常，買家可在未取消貸款條前，自行找房屋檢查員(HOME INSPECTOR)入屋作一個詳細檢查。通常買家也會在現場等候，檢查完畢後，房屋檢查員會有一份詳細檢查報告(HOME INSPECTION REPORT)給買家。做房屋檢查需要數小時，費用則視乎物業大小而定。
INTEREST ADJUSTMENT DATE利息調整日子通常按揭供款是先住後供，與租房子不同。例如成交日期(COMPLETION DATE)是在11月1日，如選擇每月供款，11月1日到11月30日先住，然後12月1日付上月(十一月份)的供款，因為是整個月計算。但有時成交日期並不一定在1號，故此有利息調整日子。
例如人客在10月20日成交，那麼買家便要先支付10月20日到10月31日的利息(共12天之利息)。假如人客選擇每月供款，那麼第一期按揭供款是在12月1日。故此有利息調整日子。通常利息調整(INTEREST ADJUSTMENT)會在成交日時在律師樓扣起，又或月底時，銀行在你的供款戶口裏拿取。
每間借貸机構做法有別，但意思也是一樣的。
TERM年期
這是指按揭利率年期，簡單來說是跟銀行所定合約的年期。年期大致可分為固定(FIXED)及浮動(FLOATING或VARIABLE)。
固定及浮動利率進一步可分為間放式(OPEN)及封閉式(CLOSED)。固定利率由6個月到10年不等。浮動利率是跟隨優惠利率(PRIME RATE)來調整。
AMORTIZATION攤分期
在這之前，一般按揭攤分期為25年，但由於今時今日屋價上漲了很多，並不是很多人可以負擔，政府有見及此，故推出30年、35年和甚至40年攤分期。這是用來計算月供款。攤分期越長，每期的供款越少；相反，攤分期越短，每期的供款越多。有固定低收入人士可選擇長的攤分期，這樣可以令他們借到貸款的机會大增。高收入人士如果願意每次付多些供款，可考慮將攤分期縮短，最短可縮短到5年內清還貸款，當然供款額可高達數倍之多。
PORTABILITY 按揭容許搬到另一物業
優點是可以令你省錢。如果你的按揭有PORTABILITY CLAUSE，你有機會省去提前毀約的罰款(EARLY PAYOUT PENALTY)。有些人客本身巳有物業，物業本身又有按揭，當人客將物業賣掉時，而原有按揭還沒有到期，人客要面對毀約和罰款。
如客戶不想付此罰款，而同時間又買了另一間物業，人客可將現有的房屋貸款，包括原有的舊利率、剩餘下的貸款額(MORTGAGE BALANCE)、餘下的年期(REMAINING AMORTIZATION)一起轉到新買的物業去。但因銀行政策時有變更，原來銀行也要重新評估貸款人和新買物業資格，如符合銀行條件，人客便可將現有的按揭搬到新買的物業去。
假如人客買屋和賣屋不是在同一時間進行的話，那怎麼辦？通常銀行一般會有2個月或更長之寬限期(GRACE PERIOD)，如你在這寬限期內買到房屋，而又將原有的按揭搬過去，銀行會將你的罰款全部或部份還給你，不過你在律師樓辦理賣屋手續時要先付這筆罰款給銀行。
ASSUMABILITY接手屋主原有的按揭
這也是有機會令你省錢的條款。當你賣屋時，可能又要面對提前毀約，如有此條款，可令合資格的新買家接手你的按揭，包括原有的舊利率、剩餘下的貸款額(MORTGAGE BALANCE)、餘下的年期(REMAINING AMORTIZATION)，這樣銀行便沒有損失，而人客又可避免罰款。
但有一點要留意，如果人客在賣屋時巳有按揭及巳供屋一段時間，又或樓價上升了，在這情況下，接手你物業的新買家便要拿出一筆較多的首期，對新買家或許會有困難。這個情況下，新買家需要申請更多貸款，額外款項會以新的利率計算，然後將新利率和舊利率兩者混合，從而計算到一個新利率給買家。
ASSUMABILITY有兩種:
(1) 一種是不用通過銀行審批 (WITHOUT QUALIFICATION)
(2) 另一種是要通過銀行審批 (WITH QUALIFICATION)
如不用通過銀行審批而接手你的物業，其敝處是假如新買家不供款的話，貸款銀行有權向原先借款人追討。換句話說，雖然物業不在你的名下，但按揭你仍然要負責。
當你購買物業時，除了要拿出基本的首期外，還有其它費用需要支付。以下為一些置業
費用須知，作為參考用。
首期DOWNPAYMENT
買屋價減去銀行貸款，便是人客需要自備的首期。在成交日或之前交到律師樓。律師樓一般接受銀行本票(BANK DRAFT)。
聯邦銷售稅G.S.T
如果你購買的物業是全新屋，便要支付6%銷售稅，一般情況下買家都有部份回扣。買家通常有兩個選擇:
(一) 成交時先付5%銷售稅，然後由律師代你申請回扣。
(二) 當你寫買賣合約時，在合約上寫明買價巳包括實付之銷售稅(NET G.S.T.)，
這樣貸款机構便能把G.S.T.也一起借給你。
測量圖 (SURVEY CERTIFICATE)
測量圖的作用是肯定你購買的房屋是合法建築在規定呎吋的土地上，而沒有建過界到鄰居的土地上。
無論你是新買屋、轉按、房屋套現，一般貨款銀行也會要求要一份測量圖。一般業主會有此測量圖，你可以問屋主取一份副本，假如屋主沒有的話，你自己可以到市政廳嘗試拿取一份，市政府會酌量收費。或你的律師或公證人可代為安排，一般費用約為$300。
如果你所買的物業是城市屋(TOWNHOUSE)或大廈(APARTMENT CONDO)，貸款銀行則不需要人客提供測量圖。
律師費LEGAL FEE
成交時人客須聘用律師(LAWYER)或公證人(NOTARY PUBLIC)做註冊登記文件，每個律師或公證人收費略有不同，人客如查詢收費時，最好要求報一個全包價，即包稅和雜費(INCLUDE TAXES & DISBURSEMENTS)等，這樣可以避免一些意想不到的費用。
田土廳註冊費LAND REGISTRATION FEE
這包括:
(一) 轉名紙登記費 TRANSFER FILING
轉名紙登記費是將買屋者的名字登記在購買的物業上，費用約為$67。
(二) 按揭登記費 MORTGAGE FILING FEE:
按揭登記費是將貸款銀行的名字登記在你購買的物業上，費用約為$67。假如你是用現金交易，不需要銀行貨款，便不需要付按揭登記費。
房屋保險證明文件 (INSURANCE BINDER)
貸款銀行為確保買家有為房屋購買房屋保險，故需要這份房屋保險證明文件。房屋保險單內要指明受保人是借錢給你的貸款机構。人客必須在成交日(COMPLETION DATE)前，購買房屋保險，一般INSURANCE BINDER費用約$60。你的律師或公證人會和你的保險公司安排。
但如購買的物業是城市屋(TOWNHOUSE)或大廈(APARTMENT)，貸款銀行並不需要此文件。
FORM F (沒有欠管理費證明)
如果你所買的物業是城市屋或大廈，律師需要把這份FORM F和轉名紙一起交到田土廳(LAND TITLE OFFICE)登記，作用是確保屋主沒有欠管理費等等。費用由免費到$250不等，一般是數十元，要視乎管理公司所須要時間，你的律師或公證人會代你安排。
與業主對數 (ADJUSTMENT)
有些費用屋主巳預先繳交，如地稅、管理費、水費等，買家要照比例付給業主，你的律師或公證人會代你安排。
第二按揭(SECOND MORTGAGE)
當人客的自備首期不夠20% - 25%，但又不符合加拿大按揭及房屋保險局(CMHC 或GENWORTH)擔保高額貸款，另一途徑便是安排非政府擔保高額貸款，或第二按揭(SECOND MORTGAGE)，兩者都需要付一次過的費用。
政府高額貸款人客要付擔保費(CMHC PREMIUM)，第二按揭人客需要付一個風險費(COMMITMENT FEE)，費用要視乎貸款額及風險情度而定。
為避免有利益衝突(CONFLICT OF INTEREST)，通常客戶不可以用同一個律師辦理文件。一般第二按揭貨款机構會用自己的律師辦理按揭文件，然後將文件送到人客的律師那裏給人客簽名。
授權書 (POWER OF ATTORNEY)
授權書是委托他人代自己簽署文件和辦理事務。假如物業是在兩個人名下，在成交時其中一方會在外地，預算趕不及回來簽名，人客可在離開時，先在律師樓或公証人處辦理一份授權書，授權另一位代表簽名。
如果物业过户（Title Transfer）时使用授权书授权代理人签字，则会发生以下费用：
人客如在外地辦理，此授權書必須要符合卑斯省法律及必須要卑斯省認同。
大部份貸款机構都會接受有效的授權書，但也有些大銀行並不接受用授權書簽名。人客安排貨款時最好事先問清楚你的貸款銀行，以免耽誤了成交日期。
獨立法律意見 (INDEPENDENT LEGAL ADVICE或簡稱ILA)
通常巳婚人士買屋自住，稱之為夫婦兩人的居所(MATRIMONIAL HOME)。假如只有一配偶登記在房屋上，另一配偶要作為擔保人(GUARANTOR)時，擔保人須要簽一份法律文件(INDEPENDENT LEGAL ADVICE)，或簡稱ILA。
人客律師會安排另一位律師解釋，作為擔保人所需要負上的法律責任，要擔保人清楚明白，此律師見證費約為$150。
配偶同意書(SPOUSAL CONSENT)
一般巳婚人士，銀行要求夫婦兩位名字登記在房屋上。如客戶只要求其中一位的名字登記在房屋上，而銀行又同意的話，銀行會要求另一位配偶簽一份配偶同意書(SPOUSAL CONSENT)，一般律師或公証人會酌量收費，有時甚至免費。
租金轉讓書(ASSIGNMENT OF RENTS)
有些客戶將整間房屋用來作出租屋(REVENUE PROPERTY)，或買來自住但土庫(BASEMENT)出租，銀行為了有額外保障，會要求律師登記租金轉讓(ASSIGNMENT OF RENTS)在房屋上。如借款人沒有能力供款時，銀行有權將租金用來作部份供款，登記費約為$60。
利率保障(RATE HOLD COMMITMENT)
當預先批準按揭(PRE-APPROVAL)獲得批準後，貸款銀行便會保障你的利率由60天到120天不等。如果你所批的利率在這段時間之內調低的話，你的利率也會相繼下調，使你可以拿到更低的利率；相反如市場利率上升了，你仍然可以維持所批準的利率，對借款人完全沒有影響。在一般情況下，我們會提議客戶做個預先批準按揭，以保障得到最
底的利率。一般人以為如做浮動利率，便不用安排預先批準按揭來保障利率，其實這個想法是不正確的。因貸款机構的浮動利率計劃隨時會修改或取消。但如果客戶己獲得預先批準按
揭，就算銀行巳改變或取消此優惠，客戶仍然享有此優惠利率保障，直到利率期滿那天(RATE HOLD EXPIRY DATE)。
如真正想買屋人士，不妨花些少時間找你的按揭經紀，代你做個預先批準按揭，以保障你的利率和優惠。