非加拿大居民買賣物業須知 (INFORMATION FOR NON-RESIDENT BUYERS AND SELLERS OF REAL ESTATE)
Jan 10, 2008
http://www.sallykwan.com/subpages/news/news_content-c.php?pagenum=3
非加拿大税务居民在温哥华贷款手续及按揭申请
近期多了很多非居民(NON-RESIDENT)來加拿大購買物業。例如他們有親戚朋友住在加拿大，想在這裏投資物業。或有些人旅遊數次後，覺得溫哥華與世界各大城市比較，樓宇價格仍然算低，故想投資一間物業在這裏。另一部份非居民是基於兒女在這裏讀書，其後可能申請居留，與其然租屋住，不如自己買間物業給兒女住，總好過幫他人供屋。又或是拿工作簽証 (WORKING VISA)來這裏做事，其後可申請居留者，以上種種情況，也屬於非居民，不是加拿大人身份。
不是加拿大人身份，買賣物業時有什麼要注意呢?非居民在加拿大買賣物業，首先要注意法律上和稅務上事宜。以下是非居民購買物業(NON-RESIDENT PURCHASES) 和非居民出售物業(NON-RESIDENT SALES)要注意的重點。
非居民購買物業(NON-RESIDENT PURCHASES)非居民購買物業是沒有規限的，因個人能力購買多少間也可以，購買時也沒有不同的稅務待遇。
但非居民”擁有”(HOLDING)物業便會涉及稅務問題。非居民在加拿大從不同渠道的收入，也需要報稅，包括租金收入(RENTAL INCOME)。如你是非居民，而在加拿大有投資物業出租，你必須每年也要做一份報稅(TAX RETURN MUST BE FILED EACH YEAR)。
非居民出售物業(NON-RESIDENT SALES)以上所說非居民購買物業是沒有問題，但出售物業時又是另一回事。
根據加拿大入息稅法案(THE INCOME TAX ACT OF CANADA)，每當非居民出售物業時，賺錢那部份是要付稅的(REQUIRED TO PAY THE APPROPRIATE AMOUNT OF TAXES ON ANY GAIN)。
因為必須要打稅，而非居民有時也很難聯絡到，當成交後而你不付稅，政府到那裏去找你呢？
故此政府需要賣家(SELLER或VENDOR)在成交時或之前，到稅務局(REVENUE CANADA)去取一份CLEARANCE CERTIFICATE交給買家(PURCHASER)。此CLEARANCE CERTIFICATE是由聯邦政府(FEDERAL GOVERNMENT)
發出，是根據SECTION 116 OF THE INCOME TAX ACT在成交日(CLOSING DATE)或之前提供給買家的律師。由聯邦政府厘訂賣家(非居民)應付多少稅。這樣買賣雙方也清楚這宗買賣應付的稅款。這款項由賣家(非居民)律師在成交款項中扣起，直接給聯邦政府。
以上談到”非居民”(NON RESIDENT)購買物業是沒有問題的，但出售物業時有很多事項要注意。今期繼續有關”非居民”賣屋時要注意的事項。
上期提及政府需要賣家(SELLER或VENDOR)在成交日或之前，到稅務局(REVENUE CANADA)取一份CLEARANCE CERTIFICATE交給買家(PURCHASER)。此CLEARANCE CERTIFICATE是由聯邦政府(FEDERAL GOVERNMENT)發出，根據”SECTION 116 OF THE INCOME TAX ACT”在成交日(CLOSING DATE)或之前提供給買家的律師，並由聯邦政府厘訂賣家(非居民)應繳付之稅款。這樣買家和賣家雙方也清楚這宗買賣應付的稅款。這稅款由賣家(非居民)律師在成交款項中扣起，直接交給聯邦政府。
CLEARANCE CERTIFICATE可預早申請，但也有條件限制。它必須要等到”非居民業主”有真正的買賣合約(OFFER OF PURCHASE AND SALE)，而買家(BUYER)又取消貸款條件(SUBJECT REMOVAL)後才可以申請。
申請CLEARANCE CERTIFICATE通常一般需時要6–8個星期。換句話說，如一切順利的話，”非居民業主”與買家所定的成交日期(COMPLETION DATE)最快在取消貸款條件(SUBJECT REMOVAL)後6-8星期成交。所以非居民如趕著售出物業，盡快成交便不可能辦得到。它不同於加拿大居民，加拿大居民於2-3星期內或更短期內完成買賣物業也可。
有時世事並不是事事順利。當你申請的CLEARANCE CERTIFICATE在成交日(CLOSING DATE)仍未收到時，情況便會變為混亂和複雜。
在這種情況下，買家律師要負責扣起部份金額。扣起多少錢呢? 一般是25%或50%，視乎這物業之用途，如賣家是作為自住(NON-DEPRECIABLE PROPERTY)或出租(DEPRECIABLE PROPERTY)用。扣起之部份金額放在律師樓之信託戶口，容許買家先成交，直至CLEARANCE CERTIFICATE收到，這樣賣家也不用冒它日被政府追數之風險。
當收到政府發出的CLEARANCE CERTIFICATE後，律師會從扣起之信託戶口中付款給政府，剩餘之款項律師會退還給賣家”非居民”。
但有點要注意，扣起之金額是根據賣價(SELLING PRICE)，而不是買賣價所賺之差額。如果此物業業主(VENDOR)有銀行貸款，物業業主可能有機會不夠錢成交。
例如賣價是$500,000，欠銀行貸款$400,000，表示可取回$100,000。如政府要求扣起賣價之25%，即$125,000要扣起放在律師樓之信託戶口，因此業主要另外安排額外之$25,000才可以完成這宗買賣。
直系亲属间的过户title transfe（父母转让给孩子），分以下两种情况：
加拿大税务居民：父母在所购物业内住满半年以上，房产的过户或转让时，律师或公证人收费$495，银行必须提供信件同意过户，但还是父母名下得按揭。如果要将父母按揭专为孩子的名下，银行需重做一份贷款，此时律师或公证人费$950。
加拿大非税务居民，转让律师或公证人收费与上相同，不同之处是，要支付财产转让税（Property Transfer Tax）。既物业转让税，在物业过户时支付给政府的税款，成交价的首$200,000为1％，余额的税率为2%。