家庭资产信贷额HELOC详解
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房子是您最大的财富
在房贷知识普及篇一文中，我们曾经比较了mortgage与LOC的不同点，还提到了家庭资产信贷额HELOC，也就是Home Equity Line Of Credit。基本上加拿大的各主要银行都提供类似的产品，虽然名称都有分别，但是核心功能都是一样的，就是利用业主们在物业上已经积累起来的资产，来提供在mortgage之外的，专为个人使用的贷款额度。

HELOC的原理和流程其实很简单，我们试举一例：

假设您购买了一处房产，价格为500,000，你的首付为150,000，那么你的mortgage的借款额为35万，采用5年浮动利率，利息是Prime rate – 0.5%。而银行经过评估，确认房屋的市场价（Market Value）也确实是50万。在这种情况下银行会向您推荐一份家庭资产信贷额的产品，总额度为房屋市价的80%，即40万。

50万 x 80% = 40万
Mortage balance： 35万
剩余借贷额，或者说是透支额：40-35 = 5万，利息为Prime（注： 随着利率与经济的变化，HELO与Prime rate差额亦会随之调整）。因为这笔借贷额同mortgage一样，都是用物业做抵押，所以一般都属于Secured LOC，利息相对普通的个人贷款，或者生意贷款，都要低出不少。
也就是说，您除了贷款35万之外，又获得了一份额度为5万的信贷额，您可以随时支取使用这笔钱，而只需支付Prime rate的利息。同35万年息P-0.5的mortgage比较起来，有几点不同：

这五万元的贷款额度是可以灵活地双向操作的，如果需要用钱得时候，可以轻易地从HELOC账户中提取最多5万元。一旦这5万元回笼了，则可以立刻偿还回去HELOC里面，并无任何罚款。
利息通常和Prime rate锁定，同时利息付款是按每天来计算的。
每月需要偿还利息，但无需偿还本金，就好象是一份Interest Only Mortgage一样。
银行这么做的目的很简单：在你的信誉和偿还能力允许，以及风险得到控制的前提下，鼓励你借钱，从而最大程度地在你身上赚取利息收入。
这里最重要的一点就是：所有的借贷（loan），包括Mortgage balance和LOC的透支额度，其总和不得超过房屋市值的80%。如果美利坚国的银行同业们坚持住了这样一条基本原则，也就不会有次贷危机了。

HELOC最大的好处就是为那些借了房屋贷款，同时又倾全力加速还款，从而造成了现金干涸的业主们提供了一条低成本的资金来源。

在实际生活中，大多数人都是会尽量提高自己的首付金额，同时也会利用贷款的prepayment规定来加速还款。这样做的目的只有一个：尽最大的可能减少利息付款。这样做无可厚非，但是有时也会带来一定的麻烦：因为你把钱都还到mortgage里面了，一旦出现某种情况需要你动用一笔较大金额的款项时，你会发觉捉襟见肘。这个时候HELOC就体现出它的好处了，你可以利用HELOC中的透支额，从HELOC中提取现金来应急，或用作生意上的用途，而只需支付相当于prime rate的贷款利息。

如果和银行打了较长时间的交道后你就会发现：当你的收入稳定，财务状况良好，不需要用钱的时候，银行会追着你要把钱借给你。而当你状况不好，手头吃紧，急于用钱的时候，你会发现银行再也不愿意理你了，这时候想从他们那里借一个铜板都会势必登天。在物业上建立起自己的equity，并以此为基础享受较低利息的透支额，将会极大地提高你的财务运转的灵活性。从这个角度来看，HELOC是每个屋主都不可或缺的财务工具。

我们接着引用上面的例子，看一下随着mortage余额的减少，以及房屋的增值，对HELOC有哪些影响。

在Mortgage一开始的时候，房价为50万，mortgage余额35万，透支额（over-draft limit）为5万。3年以后，经过36个月的定期还款以及每年的pre-payment，您的房贷余额剩下只有30万， 而这时候房价已经涨到了60万。现在您可以找回贷款机构，将您的over-draft limit提高：

60万 x 80% = 48万 （注：银行有可能要求重新做appraisal，以确认市价为60万）
Mortage balance： 30万
透支额度：48-30 = 18万，利息为当前的Prime。
想想看吧，你的最初的欠账只剩下30万，当初值50万的房子，现在已经涨到60万，而同时你在银行里有18万的现金可以随时动用而只需付很低的利息，从始至终这是不是一件很令人兴奋的事情？“房奴”的日子是不是过得很爽？

那么如果换一种假设，房价跌回了40万怎么样？这时候可能是银行主动要求review您的HELOC：

40万 x 80% = 32万 （注：银行有可能要求重新做appraisal，以确认市价为40万）
Mortage balance： 30万
透支额度：32-30 = 2万，利息为当前的Prime。
从上面可以看出，即使在房市出现了20%的巨幅调整，但是因为你的首付金额非常健康，而且你的偿付能力也非常健康，在房市向你不利的方向发展时，你的总体财务状况依然强健。这也是本人一直为什么要反复强调只买自己负担的起的房子的原因。

在进一步假设，如果当初您的首付只有10%也就是5万，而这三年来您仅仅能够将贷款余额减低一万元，而房价进一步下跌到只有35万：

35万 x 80% = 28万 （注：银行有可能要求重新做appraisal，以确认市价为35万）
Mortage balance： 50万x90% – 1万 = 44万
透支额度：28-44 = -16万。（无法透支）
您在这份物业上的总资产： 35万 – 44万 = – 9万
这就是所谓的负资产 – Negtive Equity。如果您有机会可以问那些经历了1997年金融风暴的香港同胞们什么是Negtive Equity，他们一定能告诉你什么叫做“肝胆欲裂，不堪回首”的感觉。小心！希望这样的悲剧不要在其他人的身上重演。

如果银行在算完了上面的几个公式后，他们有可能会要求贷款人再追加付款的。世道就是这样，你已经没钱了，完全被洗劫一空了，但是债主们却偏偏在这时候催着你还债，正所谓人情冷暖，世态炎凉。请记住茗品屋的这句话并反复背诵：银行只是我的工具，银行不是我的朋友！

另外要强调的是，HELOC是一个很好的工具，但是也会随之产生一些成本，请向你的银行确认：在不使用HELOC（也就是银行没有挣到利息）的情况下，是不是需要每年缴纳管理费？当mortgage到期的时候，可不可以通过普通的trasfer的手段转到另一家银行，还是只能使用re-finance来终止。通常的情况是你需要通过refinance才能转走你的mortgage，这又涉及到相关的律师费用。

上面列举了HELOC的一些方方面面，感觉应该算是全面和客观的，如有任何的补充或改正，欢迎您不吝赐教。